违约行为的认定及中介机构居间义务的认定

【裁判要旨】  

涉案房屋买卖合同因当事人合同之外的约定未能实现导致无法履行，但合同不能履行的责任不能归于一方当事人，应当根据合同中约定的各方当事人义务内容确定最终责任承担，以维护当事人的合法权益。

   【基本案情】

原告张海涛诉称，2017年3月27日，其与被告段凤梅在被告甘肃朗域房屋中介有限公司（以下简称：朗域公司）的居间下，三方签订《房地产买卖合同》，约定由被告段凤梅向原告出售位于365bet体育投注网站_365体育投注账号被冻结_365网络科技市城关区雁园路莱茵小镇15号1单元1302室的房屋一套。三方对于房屋价款、首付款支付时间、产权过户时间、违约责任、居间方义务、居间报酬的支付标准等内容均进行了约定。合同签订当日，原告依约支付了6万元定金。此后，三方又签订补充协议，将首付款数额、产权过户时间、贷款服务费等内容作出变更及另行约定，，同日原告向被告朗域公司支付了贷款代办费19550元。上述协议签订后，原告依约履行了义务，但被告朗域公司以段凤梅与其丈夫协商房屋出售事宜、办理公证等为由，迟迟不予办理贷款及过户手续，导致原告现因365bet体育投注网站_365体育投注账号被冻结_365网络科技市房产政策的限制，失去了在365bet体育投注网站_365体育投注账号被冻结_365网络科技购买房屋的资格。故原告提出诉讼请求：1、解除《房地产买卖合同》及《关于S0000920合同补充协议》；2、被告退还原告已支付的全部款项79550元；3、两被告支付违约金及赔偿各项损失共计24万元；4、本案诉讼费由被告承担。

被告段凤梅辩称，其与原告及朗域公司签订合同及补充协议的事实属实。合同签订后，其按照朗域公司的要求提交了房屋所有权证原件及身份证复印件以办理房屋产权过户手续。2017年3月23日，其收到了被告朗域公司打来的购房定金3万元，并按照朗域公司的要求将其与丈夫结婚证、身份证、户口簿复印件交给被告朗域公司办理过户手续。此后，被告朗域公司告知段凤梅，原告要求办理房产过户前先行办理段凤梅、马顺龙夫妇同意出售房屋的公证文书。因公证文书的办理必须段凤梅夫妻双方到场，而马顺龙因涉嫌违纪接受调查无法办理公证手续，被告段凤梅遂将该情况告知了原告，原告也表示理解。为了不影响原告正常居住，被告段凤梅于2017年6月12日通过朗域公司的员工将房屋交付原告居住使用。此后，被告段凤梅一直在想办法办理公证手续，但因马顺龙被羁押而未能办理。直至2018年初，马顺龙被移交检察机关后能够会见并出具公证文书，但原告以其购买了新车，资金不到位为由，要求解除购房合同。被告段凤梅也表示同意。2018年2月1日，原告与被告段凤梅、朗域公司共同协商合同解除事宜，被告朗域公司告知原告出售的房屋系被告段凤梅单独所有，并不需要办理公证手续，但原告坚持解除合同，三方因违约金问题未能协商一致。后被告段凤梅与原告协商一致，被告段凤梅于2018年2月2日将原告支付的3万元定金退给了原告，原告将房屋交还给了被告段凤梅。被告段凤梅并非有意违反与原告签订的《房地产买卖合同》，而是由于不可抗拒的因素导致合同未能及时履行，因此被告段凤梅并未违约，也不应当承担定金责任或者违约责任。

被告朗域公司辩称，一、原告之所以目前受到限购政策的影响，完全是因为其自身原因导致，与被告朗域公司无关，一切不利后果应当由原告承担。合同签订后，原告、被告履行了相应的合同义务，但办理房屋产权过户手续时，原告单方提出办理过户前必须由被告段凤梅的丈夫出具书面同意出售该房的证明才继续履行合同。而房产证显示被告段凤梅出售的房屋系其单独所有，房屋过户并不需要被告段凤梅的配偶出具书面证明。因此原告目前受到限购政策影响完全是其提出无理要求导致过户事宜拖延造成的，与被告朗域公司无关。二、被告朗域公司的居间行为已经完成，收取居间中介服务费合法有据。自2017年3月20日合同签订当日，被告朗域公司作为居间人就完成了居间行为，根据《房地产买卖合同》约定，其收取中介服务费合法有据。三、因为居间服务已经完成，被告朗域公司没有违约行为，因此原告主张的违约金与被告朗域公司无关。

经审理查明，位于365bet体育投注网站_365体育投注账号被冻结_365网络科技市城关区高新雁园路648号（天庆莱茵小镇）1单元13层1302室、建筑面积68.16平方米的房屋系被告段凤梅与其丈夫马顺龙婚姻关系存续期间购得，但该房屋产权证（产权证号为兰房权证[城关区]字第400442号）登记的所有人为被告段凤梅一人，共有情况登记为单独所有。2017年3月20日，经被告朗域公司居间，原告张海涛（买方）、被告段凤梅（卖方）与被告朗域公司（居间人）就上述房屋的买卖事宜签订《房地产买卖合同》一份。三方约定：该房产的交易总额为人民币80万元整，买方支付定金6万元整以确定买卖关系（定金金额不低于成交金额的3%，合同生效后买方所付定金自动冲抵购房款）；在合同签订之日起60日内，买方应将剩余购房款（或首付款）存至银行资金监管账户，买方选择按揭贷款付款，具体为首付34万元，贷款46万元；买卖双方约定于2017年5月25日前办理产权过户手续，届时双方须备齐房地产过户所需证件及相关材料，依本合同约定的权利义务内容按照房地产主管部门要求的格式签署《房地产买卖契约》，并交由权证部全权代理过户手续；买卖双方自本合同签订之日起，一方未按合同约定擅自变更或解除合同，或未按合同及合同相关附件的约定履行义务的，视为违约；自违约行为发生之日起，违约方按上述房屋合同成交价每日3‰向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止后继续履行；若卖方违约，则卖方应将已付购房款、购房定金退还给买方，还应向买方双倍返还定金，若买方违约，则卖方应将已付购房款退还给买方，买方已支付的定金作为违约金赔偿给卖方；守约方需将所得违约金的50%付给居间人作为佣金；在居间人促成卖方与买方签订《房地产买卖合同》即视为居间人的居间行为完成，买卖双方应在当日全额支付中介佣金，卖方为成交价2%、买方为成交价1%，买卖双方任何一方违约，违约方应向居间人全额支付成交价3%作为中介佣金，居间人有权要求违约方支付因违约行为给居间人增加的费用、代理律师费、差旅费等。在合同的其他约定事项条款处，三方以文字书写形式约定：此房价80万元为业主净拿价，买方承担双方中介费、贷款代办费和过户税费及由买此房所产生的费用；买卖双方同意预留2万元交房押金，待物业交割完毕后，由居间方支付给卖方；买方承担双方中介费24000元，贷款代办费6900元。双方还约定了其他事项。签订合同当日，原告通过转账形式向被告朗域公司支付了购房定金6万元。2017年3月23日，被告朗域公司将其中的3万元定金转交给了被告段凤梅。此后，原告以其欲购的涉案房屋为被告段凤梅及其丈夫的夫妻共同财产为由，要求被告朗域公司通知被告段凤梅提交其丈夫马顺龙也同意出售该房屋的相关证明或者公证文书。但因被告段凤梅的丈夫马顺龙涉嫌违纪被有关部门调查，被告段凤梅未能办理夫妻二人同意出售房屋的公证文书。2017年4月24日，因贷款政策调整，原告与被告段凤梅、朗域公司签订了《关于S0000920合同补充协议》，三方约定原告的贷款额度由46万元调整为37万元，首付款由34万元调整为43万元；贷款代办费由6900元调整为5550元整；过户日期推迟到2017年6月5日。该补充协议签订当日，原告张海涛向被告朗域公司又支付19550元，对于该款项，被告朗域公司出具收据显示的是中介佣金，但其庭审中陈述系14000元中介佣金及5550元贷款代办费。补充协议签订后，原告因被告段凤梅未能提供夫妻同意出售房屋的公证文书而未按约定支付购房首付款，双方也未能按照补充协议约定的期限办理房屋产权过户手续。但被告段凤梅因其未能提供公证文书，双方约定的过户时间又是2017年6月5日，因此其于2017年6月12日将涉案房屋通过被告朗域公司交付给了原告居住使用。因原告要求被告段凤梅提供的公证文书长时间未能出具，365bet体育投注网站_365体育投注账号被冻结_365网络科技市人民政府在此期间又发布房地产调控政策，限制了包括原告在内的非365bet体育投注网站_365体育投注账号被冻结_365网络科技市户籍居民家庭的购房资格，2018年1月原告向被告段凤梅及朗域公司表示其不再购买涉案房屋。2018年2月2日，经三方协商，原告将涉案房屋返还给了被告段凤梅，被告段凤梅同意原告不再购买其房屋，并退还了其收取的购房定金3万元，被告朗域公司亦向原告退回部分费用25490元，剩余款项因被告朗域公司认为原告违约而未予退还。原告现认为是二被告违约导致其受到365bet体育投注网站_365体育投注账号被冻结_365网络科技市房屋限购政策的影响，丧失了365bet体育投注网站_365体育投注账号被冻结_365网络科技购房的资格，三方纠纷遂起。

【裁判结果】

365bet体育投注网站_365体育投注账号被冻结_365网络科技市城关区人民法院于2018年9月29日作出（2018）甘0102民初3776号民事判决：一、被告甘肃朗域房屋中介有限公司于本判决生效后十日内退还原告张海涛已支付的款项10060元。二、驳回原告张海涛的其他诉讼请求。

被告朗域公司不符原审判决，提起上诉。甘肃省365bet体育投注网站_365体育投注账号被冻结_365网络科技市中级人民法院于2019年2月21日作出（2018）甘01民终3730号终审判决：驳回上诉，维持原判。

【裁判理由】

生效判决认为：

本案的争议焦点为：1、原告要求解除的《房地产买卖合同》及《关于S0000920合同补充协议》是否已经因三方协商一致而解除；2、《房地产买卖合同》及《关于S0000920合同补充协议》未能顺利履行的责任在于原告还是被告；3、原告要求退还款项、支付违约金及赔偿损失的诉讼请求有无事实及法律依据。

一、关于原告要求解除的《房地产买卖合同》及《关于S0000920合同补充协议》是否已经因三方协商一致而解除的问题。庭审中，原告及被告段凤梅、朗域公司对三方就合同及补充协议解除事宜进行过协商的事实予以认可，虽然三方未能就合同解除事宜签订书面的协议，但是2018年2月2日原告将被告段凤梅交付的房屋退回及被告段凤梅退还定金3万元、被告朗域公司退款25490元的事实均证明三方对于《房地产买卖合同》及《关于S0000920合同补充协议》不再继续履行表示了同意，因此原、被告三方实际已经以各自的行为表明《房地产买卖合同》及《关于S0000920合同补充协议》于2018年2月2日解除。至于三方对于退还费用未能达成一致的问题，应当属于合同解除后的返还问题及违约责任问题，不能以此认定三方签订的《房地产买卖合同》及《关于S0000920合同补充协议》尚未解除，故原告要求解除《房地产买卖合同》及《关于S0000920合同补充协议》的诉讼请求本院不再予以支持。

二、关于《房地产买卖合同》及《关于S0000920合同补充协议》未能继续履行的责任在谁问题。根据本院查明的事实可知，本案的《房地产买卖合同》及《关于S0000920合同补充协议》未能顺利履行主要是原告未按合同约定期限支付购房首付款、被告段凤梅未能提供其夫妻二人同意出售房屋的公证文书所致。首先，就原告方而言，尽管涉案房屋产权登记在被告段凤梅一人名下，但该房屋实际是其夫妻共同财产，原告出于谨慎交易的角度要求被告段凤梅及其丈夫出具夫妻二人均同意出售房屋的公证文书并不违反合同约定及法律规定；在该公证文书出具前，其暂不支付购房首付款也是谨慎交易的体现，而被告段凤梅对此也未提出异议，因此原告的行为并不构成违约。其次，对于被告段凤梅而言，其是涉案房屋的证载单独所有权人，享有对涉案房屋的处分权；在原告提出出具公证文书的要求时，其也予以了积极配合，只是因为其丈夫恰被有关部门调查才未能顺利出具该文书，原告对此情况也予以理解，因此被告段凤梅在合同履行过程中已显示了其作为房屋出卖人积极促成交易完成的态度，而其在原告未支付购房首付款的情况下，即将房屋交付原告使用的事实亦表明了被告段凤梅对三方所签合同的积极履行，因此被告段凤梅的行为也不构成违约。最后，对于被告朗域公司而言，其作为居间方的主要义务是给交易双方提供信息，促成交易，并在交易过程中提供沟通、协助等行为。在本案原告与被告段凤梅的交易过程中，被告朗域公司履行居间人义务，促成买卖双方签订《房地产买卖合同》及《关于S0000920合同补充协议》，并履行了收取定金、协助双方沟通信息等义务，因此被告朗域公司的行为也未违反合同约定。综上，本案《房地产买卖合同》及《关于S0000920合同补充协议》未能顺利履行并非三方当事人不履行合同义务所致，而是原告出于谨慎交易的特殊要求恰好遇到被告段凤梅丈夫发生特殊事由所致，该责任不能归咎于三方当事人。

三、关于原告要求被告退还款项、支付违约金及赔偿损失的诉讼请求有无事实及法律依据问题。首先，关于原告要求退还款项79550元的请求。原告为购买涉案房屋实际支付了款项共计79550元，其中被告段凤梅收到了3万元，被告朗域公司收到了49550元。三方协商解除《房地产买卖合同》及《关于S0000920合同补充协议》时，被告段凤梅已经将其收取的3万元退还给了原告，故原告要求其再退还款项缺乏事实及法律依据，本院对此不予支持。而被告朗域公司实际也已经退还了25490元，因此原告实际未被退还的款项仅剩24060元。对于该部分款项，被告朗域公司未能退还的理由是其已经促成交易双方签订买卖合同，居间行为已经完成，原告作为买方应当承担总房款3%的中介费即24000元，剩余60元为银行打款的手续费。根据《房地产买卖合同》的约定，被告朗域公司促成原告与被告段凤梅签订了《房地产买卖合同》即视为居间人的居间行为完成，原告作为买方应当承担双方的中介费24000元。但纵观整个《房地产买卖合同》的内容，被告朗域公司的义务已经不仅仅是我国合同法规定的报告订立合同机会或提供订立合同的媒介服务，还包括代收定金及交房押金、协助办理产权过户、协助移交房屋等义务。现《房地产买卖合同》及补充协议最终并未能够履行完毕，被告朗域公司的全部居间行为也未能全部完成，因此其全额收取中介费无事实及法律依据。况且，被告朗域公司未经被告段凤梅同意就将收取的定金6万元留取1万元作为中介费，剩余留存的2万元交房押金也未在被告段凤梅交付房屋后将该款项支付给被告段凤梅，其行为也存在一定瑕疵，故本院根据被告朗域公司在促成交易过程中所起的作用及所完成的劳务，酌定原告向被告朗域公司支付中介费14000元，剩余款项10000元由被告朗域公司退还原告。至于原告认为被告朗域告知其被告段凤梅系单身，提供虚假信息的主张，因原告未提供相关证据予以证明，本院对该主张不予采纳。至于被告扣留的银行付款手续费60元，因其未提供证据予以证明，故本院对其主张亦不予采纳，该费用应当由被告朗域公司退还原告。综上，被告朗域公司应当退还原告10060元。其次，关于原告主张的违约金及损失24万元，如前所述，原告张海涛、被告段凤梅及朗域公司在履行合同过程中均未违约，故原告要求二被告支付违约金无事实及法律依据。而原告对于损失并未提出明确具体的数额，其损失也非被告段凤梅、朗域公司单方造成，故本院对原告要求被告支付违约金、赔偿损失的诉讼请求不予支持。

【法官点评】

一、合同外双方当事人之间的约定影响合同最终履行的责任认定。

本案原告与被告朗域公司、段凤梅签订的《房地产买卖合同》中并未约定段凤梅在办理房屋产权过户手续之前需要提交其夫妻二人同意出售房屋的公证文书。但原告在得知涉案房屋实际系段凤梅夫妻共同财产后，要求其夫妻出具同意出售房屋的公证文书，被告段凤梅也表示了同意，双方的该约定应当属于合同的补充条款，与合同具有同等效力。尽管从形式上看，涉案房屋登记的所有权人为被告段凤梅一人，从法理角度其个人即享有对房屋的处分权而无需其丈夫同意，但是目前房地产交易过程中常因夫妻一方处分共有财产而导致纠纷发生，本市的房地产交易部门出于维护交易稳定角度考虑，在实际办理产权过户过程中也会要求登记产权人的配偶到场并书面表明其同意出售房屋的意思表示。因此，原告出于谨慎交易、避免纠纷的考量要求被告段凤梅出具相应的公证文书并无可厚非。而被告段凤梅在原告提出相应的要求后，也在积极配合办理相应手续，只是因为其丈夫被有关部门调查而一直未能办理公证文书。从原告仅支付部分定金后被告段凤梅就将房屋交付原告使用的事实以及原告表示不再购房后，其积极将房屋定金返还原告的事实中，均能反映出被告段凤梅在本次交易过程中，一直在积极、善意地履行合同义务，其未能出具公证文书的原因虽不属于我国合同法规定的不可抗力，但也是其本人所无法预见、无法控制的情形，其在该情况发生后，也及时告知了原告，因此本案参考了合同法中关于不可抗力发生后的法律责任，确定合同未能履行的责任并不在于被告段凤梅，而是原告出于谨慎交易的特殊要求恰好遇到被告段凤梅丈夫发生的特殊事由所致。

二、中介机构在居间服务期间的义务认定问题。

本案原告与被告段凤梅之间的《房屋买卖合同》虽然未能履行，但是双方一直在友好协商，且在合同不能履行后分别履行了返还房屋及定金的义务。本案争议的发生主要在于被告朗域公司扣除了原告的部分费用。被告朗域公司认为扣除该费用的原因是原告违约，其有权按照合同约定收取相应的违约金作为其居间报酬。我国合同法对于居间合同的规定仅有四条，且都是相对概括的规定，尤其是对于中介机构的职责，合同法仅规定中介机构向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，因此中介机构在居间合同或者买卖居间合同中经常约定“自买卖双方订立本合同之日起，其居间服务即告完成，交易双方即应当向其支付中介报酬。”然而实际交易过程中，中介机构实际为买卖双方提供的居间服务并不仅限于促成双方签订合同。出于经营谋利的角度，中介机构往往在合同中还约定了其要协助双方办理过户手续、办理贷款、协助移交房屋、结清相关费用等服务内容，因此仅仅以中介机构促成合同成立即认为其居间服务已经完成既不符合合同约定，也与交易习惯相悖。法官审理案件过程中，应当根据交易的实际情况，结合合同中对于中介机构服务内容的具体约定，来综合考量其是否完成了全部的服务内容，是否能够取得全额的居间报酬。本案中原、被告之间签订的合同即约定朗域公司除了促成合同订立外，还负有配合办理过户、代办贷款、协助移交房屋等义务，而合同最终因为不能规则于任何一方的原因无法履行，其相应的后续服务内容也未能完成，因此其全额收取居间报酬缺乏事实和法律依据，原审法院根据其完成的工作内容，适用自由裁量权，判令其将部分款项退还原告即符合公平原则，亦保障了各方的合法权益，二审法院对此观点也予以确认。