物管合同中不得封闭阳台的约定效力认定

时间：2018年9月12日           地点：本院雁滩人民法庭

案由：物业服务合同纠纷

原告：甘肃天庆物业管理有限公司

被告：刘复军

案情：2012年3月29日，被告与365bet体育投注网站_365体育投注账号被冻结_365网络科技天庆房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，约定由被告购买该公司开发的天庆莱茵小镇第7幢1单元2601号房屋，该商品房阳台是半封闭式，建筑面积为91.25平方米,同时约定该商品房楼宇的屋面使用权归全体业主所有。同年6月，365bet体育投注网站_365体育投注账号被冻结_365网络科技天庆房地产开发有限公司为被告办理了入住手续。2017年3月15日，被告向原告申请对其房屋进行装修，在获得原告同意后开始对其房屋进行装修。2017年5月9日，原告与天庆莱茵小镇业主大会签订了《天庆莱茵小镇住宅小区物业管理服务合同》，约定由原告承担天庆莱茵小镇住宅小区物业管理服务，合同双方及全体业主和物业使用人均应全面履行合同并承担相应的责任，并在附件四:天庆莱茵小镇业主管理规约第三章第十一条中明确约定，禁止未经相关业主许可，并依法办理有关手续，擅自改变房屋结构和外貌、私自封闭阴阳台。原告于2017年12月发现被告封闭阳台的行为，遂与被告多次交涉，之后，经原告多次催要未果，原告遂诉至法院，要求被告停止侵害、排除妨害、恢复原状，立即拆除莱茵小镇小区7号楼2601室封闭阳台的铝合金玻璃窗。2018年11月22日，本院作出（2018）甘0102民初7501号民事判决书。宣判后，被告不服该判决，向365bet体育投注网站_365体育投注账号被冻结_365网络科技市中级人民法院提出上诉，365bet体育投注网站_365体育投注账号被冻结_365网络科技市中级人民法院于2019年5月22日作出（2019）甘01民终603号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。

审：原告，你放提交的物业服务合同中代表天庆莱茵小镇业主签字的是谁？

原告：是天庆莱茵小镇业主委员会的主任杜鹃、业主委员会副主任相兰弟及其他业主委员会成员。

审：被告，你是否系涉案房屋所有人？

被告：是。

审：涉案房屋是何时封闭阳台的？

被告：2017年6月。

审：是否经过原告同意？

被告：有装修申请。

审：装修申请上哪一项体现出你曾申请封闭阳台？

被告：没有。

审：你认为封闭阳台是否应该拆除？

被告：不应该，阳台是我的私有财产，我享有占有使用处分的权利。

案件争议焦点

公民、法人的合法权利受合法保护。合法、有效的约定对约定各方有同等约束力，应严格遵守，不得违反，变更约定内容应协商一致或依法变更，违反约定要承担相应的民事责任。本案中，365bet体育投注网站_365体育投注账号被冻结_365网络科技天庆房地产开发有限公司将其开发建设的经政府有关部门确认的符合法律标准及设计、质量要求的商品住宅房屋出售给被告。该房屋交付使用后，该房屋物业管理区域内依法成立业主大会及业主委员会，该委员会与原告签订了物业管理服务合同，约定将该诉争房屋所在区域内的物业委托原告进行管理，并特别约定禁止未经相关业主许可，并依法办理有关手续，擅自改变房屋结构和外貌、私自封闭阴阳台。

案件评析

本案中，在物业管理服务合同的履行过程中，原、被告之间已实际形成了被告不得擅自改变房屋结构和外貌、私自封闭阴阳台的约定，该约定符合法律规定，合法有效，对合同当事人均有约束力，合同各方均应按约履行自己的合同义务。虽然被告对其购买的其享有完全所有权的本案诉争房屋专有部分享有所有权，但其行使所有权时不得违反合法约定及影响整栋建筑物的外貌，不得损害其他业主的合法权益。被告在行使该房屋专有部分所有权时封闭原半封闭式观景阳台，经原告多次交涉不予整改，其行为违反了其与原告之间形成的具有法律效力的禁止性约定和相关规定，影响了整栋建筑的外观，危及建筑物的安全，损害了其他业主的合法权益，并干扰了原告正常的物业管理活动，应承担相应的民事责任。现原告要求被告停止违约行为（停止侵害、排除妨害、恢复原状），本院予以支持。

裁判结果

依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十一条、第八十一条、第八十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

被告刘复军在本判决生效后十五日内将其位于天庆莱茵小镇第7幢1单元2601号住宅房屋的半封闭式观景阳台的铝合金窗户封闭设施自行拆除并恢复原状。